Zwangsverwaltung: Was sie für Mieter und Eigentümer bedeutet – Miete, Kaution, Kosten und Dauer

Eine Zwangsverwaltung ist ein gerichtliches Vollstreckungsverfahren, bei dem ein vom Amtsgericht bestellter Zwangsverwalter eine Immobilie übernimmt und die Mieten so lange für die Gläubiger einzieht, bis die Schulden bezahlt sind oder das Verfahren endet. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, verliert aber Verwaltung und Nutzung; für Mieter ändert sich vor allem der Empfänger der Miete, der Mietvertrag läuft weiter. Dieser Ratgeber erklärt Ablauf, Kosten und eure Rechte als Mieter, Eigentümer und Wohnungseigentümer und ordnet ein, was die aktuellen Meldungen über Russlands „Zwangsverwaltung“ europäischer Firmen damit zu tun haben. Stand: Oktober 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Zwangsverwaltung zielt auf die Mieten, Zwangsversteigerung auf den Verkauf der Immobilie.
• Der Mietvertrag bleibt gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG).
• Der Verwalter erhält in der Regel 10 Prozent der eingezogenen Bruttomieten, mindestens 1.200 Euro.
• Die Kaution muss er laut BGH auch dann zurückzahlen, wenn er sie nie bekommen hat.

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Was ist eine Zwangsverwaltung?

Symbolbild — KI-generiert / MonsterDealz

Eine Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Sicherungshypothek einer von drei Wegen, auf denen Gläubiger nach § 866 der Zivilprozessordnung in ein Grundstück vollstrecken können. Ihr Kern steht in § 148 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG): Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner „die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen“, und anders als bei der Versteigerung erfasst sie auch die Miet- und Pachtforderungen.

Wer als Eigentümer einen solchen Beschluss im Briefkasten hat, fürchtet vor allem den Kontrollverlust über das eigene Haus und weiß nicht, wie lange der Eingriff dauert. Die gute Nachricht vorab: Das Eigentum bleibt unangetastet, der Zwangsverwalter verwaltet nur auf Zeit. Für diesen Ratgeber hat unsere Redaktion das ZVG, die Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV), das Gerichtskostengesetz, ein amtliches Merkblatt der Justiz Niedersachsen, Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und die Hinweise zweier Berliner Mieterorganisationen ausgewertet.

Was hat Russlands Zwangsverwaltung europäischer Firmen damit zu tun?

Rechtlich nichts, sprachlich viel. Den Begriff haben zuletzt Meldungen aus Russland in die Schlagzeilen gebracht: Laut Börsen-Zeitung vom 16. Oktober 2026 hat Russland per Dekret von Präsident Putin die lokalen Vermögenswerte weiterer europäischer Unternehmen unter vorläufige staatliche Verwaltung gestellt, darunter den Verpackungshersteller Menshen aus dem Sauerland, den französischen Bodenbelagshersteller Tarkett und den belgischen Hygieneartikelhersteller Ontex. Der Kreml nennt den Schritt „umkehrbar“.

Es war nicht der erste Fall. Laut einer Übersicht von Cash-Online traf es am 17. September 2026 Nestlé, Auchan und die frühere Leroy-Merlin-Kette und am 28. September 2026 die russische Tochter von Metro mit 91 Märkten und rund 9.000 Beschäftigten. Wie ZDFheute berichtet, übernahm dort ein kurz zuvor gegründetes Moskauer Unternehmen die Kontrolle.

Mit der deutschen Zwangsverwaltung hat das nur das Wort gemeinsam. Hier ordnet kein Präsident per Dekret an, sondern ein Amtsgericht auf Antrag eines Gläubigers mit Vollstreckungstitel, das Verfahren betrifft ein einzelnes Grundstück, und es endet, sobald der Gläubiger sein Geld hat. Ob deutsche Firmen für die Verluste in Russland entschädigt werden, hängt laut Cash-Online allein davon ab, ob sie eine Investitionsgarantie des Bundes besaßen. Alles Weitere in diesem Ratgeber betrifft die Zwangsverwaltung von Immobilien in Deutschland.

Was ist der Unterschied zwischen Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung verwertet die Substanz, die Zwangsverwaltung nur die Erträge: Bei der Versteigerung erhält ein Ersteher mit dem Zuschlag das Eigentum, bei der Verwaltung bleibt der Eigentümer im Grundbuch, und nur die laufenden Mieten fließen an die Gläubiger. Zuständig ist für beides nach § 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

In der Praxis laufen beide Verfahren oft parallel. Der Gläubiger kann nach § 866 Absatz 2 ZPO verlangen, dass die Maßnahmen „allein oder neben den übrigen“ ausgeführt werden. Die Zwangsverwaltung sichert dann die Mieten bis zum Zuschlag, die Versteigerung bringt am Ende den großen Betrag. Sobald der Zuschlag erteilt ist, hebt das Gericht die Zwangsverwaltung nach § 12 ZwVwV per Beschluss auf.

Stand 17.10.2026, eigene Zusammenstellung nach §§ 1, 21, 90, 148, 161 ZVG und § 12 ZwVwV. Nicht beschlagnahmt heißt: Die Versteigerungs-Beschlagnahme umfasst nach § 21 Abs. 2 ZVG keine Mietforderungen, die Verwaltungs-Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 ZVG schon.

Unterschied zwischen Zwangsverwalter und Insolvenzverwalter

Der Zwangsverwalter kümmert sich um ein einzelnes Grundstück für einen oder mehrere Gläubiger, der Insolvenzverwalter um das gesamte Vermögen eines Schuldners für alle Gläubiger. Die Insolvenz von Händlern beschäftigt auch unsere Redaktion: Im MonsterDealz-Magazin stehen neun Ratgeber zu Firmeninsolvenzen, etwa zur Hellweg-Insolvenz und ihren Folgen für Gutscheine (eigene Zentral-DB, Stand 17.10.2026). Ein Zwangsverwalter kommt dort nicht vor, weil es nicht um Mieteinnahmen eines Hauses, sondern um ein ganzes Unternehmen geht.

Wie läuft eine Zwangsverwaltung ab?

Das Verfahren beginnt mit dem Antrag eines Gläubigers beim Amtsgericht und kostet ihn nach dem Gerichtskostengesetz zunächst 120 Euro für die Entscheidung über die Anordnung. Danach folgen Beschlagnahme, Bestellung des Verwalters, Inbesitznahme und die laufende Verwaltung bis zur Aufhebung.

Wer ist antragsberechtigt für eine Zwangsverwaltung

Antragsberechtigt ist jeder Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel, in der Praxis meist die Bank aus einer Grundschuld, aber auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Urteil über offenes Hausgeld. Für die Anordnung gelten nach § 146 ZVG die Regeln der Zwangsversteigerung entsprechend, der Antrag soll Grundstück, Eigentümer, Anspruch und Titel bezeichnen (§ 16 ZVG). Wirksam wird die Beschlagnahme mit der Zustellung des Beschlusses an den Schuldner, mit dem Eingang des Ersuchens beim Grundbuchamt oder spätestens, wenn der Verwalter den Besitz erlangt (§§ 22, 151 ZVG).

Was macht ein Zwangsverwalter eigentlich genau

Der Verwalter hat nach § 152 ZVG das Recht und die Pflicht, alles zu tun, was nötig ist, um das Grundstück „in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen“. Konkret nimmt er das Objekt in Besitz und schreibt darüber einen Bericht ans Gericht, informiert nach § 4 ZwVwV unverzüglich alle Mieter, zieht Mieten ein, zahlt Versicherungen, Grundsteuer und Reparaturen und legt jährlich Rechnung.

Das Geld läuft dabei nicht über sein Privatkonto: § 13 ZwVwV verlangt für jede Zwangsverwaltung ein gesondertes Treuhandkonto. Bestellt wird nach § 1 ZwVwV eine geschäftskundige natürliche Person, die eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über mindestens 500.000 Euro nachweisen muss. Größere Ausgaben braucht die Zustimmung des Gerichts, etwa Erneuerungen, die 15 Prozent des geschätzten Verkehrswerts überschreiten (§ 10 ZwVwV).

Was passiert, wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt?

Dann darf er bleiben. Nach § 149 ZVG sind dem Schuldner die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen, und § 5 ZwVwV stellt klar, dass er dafür keine Miete zahlt. Erst wenn er oder ein Mitglied seines Haushalts das Grundstück oder die Verwaltung gefährdet, kann das Gericht auf Antrag die Räumung anordnen.

Wie wirkt sich die Zwangsverwaltung auf bestehende Mietverträge aus?

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Der Mietvertrag bleibt bestehen: Laut § 152 Absatz 2 ZVG ist ein Miet- oder Pachtvertrag „auch dem Verwalter gegenüber wirksam“, wenn die Wohnung vor der Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt damit an die Stelle des Vermieters, mit allen Rechten und Pflichten, und nur er darf ab seiner Bestellung kündigen.

Die Berliner MieterGemeinschaft schreibt in ihrem Mietrechtstipp zur Zwangsverwaltung, Mieter müssten in den meisten Fällen keine Nachteile fürchten; der Verwalter dürfe nur aus den Gründen kündigen, die auch einem Vermieter zustehen. Ein Sonderkündigungsrecht habt ihr als Mieter nicht, es gilt die normale Frist von drei Monaten, die Kündigung geht dann an den Verwalter.

Ab wann zahlen Mieter an den Zwangsverwalter?

Ab dem Moment, in dem ihr von der Beschlagnahme wisst oder euch das Zahlungsverbot des Gerichts zugestellt wird (§ 22 Abs. 2 ZVG); vorher bleibt eine Zahlung an den bisherigen Vermieter wirksam. Der Verwalter muss euch nach § 4 ZwVwV unverzüglich informieren und kann beim Gericht ein Zahlungsverbot beantragen. Das amtliche Merkblatt der Justiz Niedersachsen zur Beschlagnahme formuliert es so: „Ist Zwangsverwaltung angeordnet, so bleibt die Verpflichtung der Mieterin oder des Mieters, die Miete an die Verwalterin oder den Verwalter zu zahlen, unberührt.“

Ändert deshalb sofort euren Dauerauftrag und hebt das Schreiben des Verwalters samt Bestallungsurkunde auf. Vorsicht bei Mietvorauszahlungen: Nach § 1124 BGB wirkt eine Vorausverfügung über die Miete gegenüber dem Gläubiger nur für den Monat der Beschlagnahme, und bei einer Beschlagnahme nach dem 15. eines Monats auch für den Folgemonat. Wer Monate im Voraus an den alten Vermieter gezahlt hat, riskiert, doppelt zahlen zu müssen.

Muss der Zwangsverwalter Mängel beseitigen?

Ja, die Instandhaltung gehört zu seinen gesetzlichen Pflichten nach § 152 ZVG. Laut Berliner MieterGemeinschaft könnt ihr auch weniger dringende Mängel verlangen, und der Verwalter darf die Reparatur nicht mit dem Hinweis auf fehlendes Geld verweigern, sondern muss Vorschüsse beim Gläubiger anfordern. Bleibt er untätig, stehen euch dieselben Wege offen wie gegenüber jedem Vermieter, von der Mängelanzeige bis zur Mietminderung mit Frist und Anzeige.

Was ändert sich, wenn die Wohnung anschließend versteigert wird?

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher neuer Vermieter, und nach § 57a ZVG darf er mit gesetzlicher Frist kündigen. Bei Wohnraum braucht er dafür trotzdem einen Kündigungsgrund. Der Berliner Mieterverein hält in seinem Infoblatt zum Kündigungsschutz bei Zwangsversteigerung fest, dass ein Ersteher zur Kündigung ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf benötigt; meist verkürze § 57a nur eine längere vertragliche Frist auf drei Monate.

Was passiert mit Kaution und Nebenkostenabrechnung?

Die Kaution muss der Zwangsverwalter nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, auch wenn der Vermieter sie ihm nie übergeben hat: So hat der Bundesgerichtshof am 16. Juli 2003 entschieden (VIII ZR 11/03) und daran am 9. März 2005 trotz Kritik festgehalten (VIII ZR 330/03). Für euch heißt das: Der Anspruch auf eure Sicherheit hängt nicht davon ab, ob der verschuldete Eigentümer das Geld ordentlich angelegt oder weitergereicht hat.

Die Berliner MieterGemeinschaft dokumentiert die Entscheidung von 2003 zur Herausgabe der Kaution, der Berliner Mieterverein die Bestätigung durch den BGH im Jahr 2005. Umgekehrt darf sich der Verwalter die Kaution beschaffen: Liegt sie beim Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft statt beim Vermieter, kann er sie nach einem BGH-Urteil vom 23. September 2015 (VIII ZR 300/14) direkt dort herausverlangen, wie Haufe zum Kautions-Urteil zusammenfasst.

Wer rechnet die Nebenkosten ab?

Der Zwangsverwalter, und zwar laut Berliner MieterGemeinschaft unter Verweis auf ein BGH-Urteil vom 26. März 2003 (VIII ZR 333/02) auch für Zeiträume vor seiner Bestellung. Es gilt die Zwölf-Monats-Frist aus § 556 Absatz 3 BGB: Kommt die Abrechnung später, sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Ein Guthaben muss er dagegen auch nach Ablauf der Frist auszahlen, egal ob ihr die Vorauszahlungen an ihn oder an den früheren Eigentümer geleistet habt.

Prüft die Abrechnung so gründlich wie jede andere, etwa auf Positionen, die gar nicht mehr umgelegt werden dürfen, wie seit dem Ende des Nebenkostenprivilegs beim Kabel-TV. Die Grundsteuer zahlt der Verwalter nach § 156 ZVG als laufende öffentliche Last vorab, umlegen darf er sie im Rahmen eures Mietvertrags trotzdem; wie ihr den zugrunde liegenden Bescheid prüft, steht im Ratgeber zur Grundsteuerreform.

Wer trägt die Kosten für den Zwangsverwalter?

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Die Kosten tragen zunächst die Mieteinnahmen: Nach § 155 Absatz 1 ZVG werden die Ausgaben der Verwaltung und die Verfahrenskosten aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg bestritten, erst der Überschuss geht an die Gläubiger. Wirtschaftlich zahlt also der verschuldete Eigentümer, dessen Schulden langsamer sinken, und reicht das Geld nicht, muss der Gläubiger Vorschüsse leisten.

Die Vergütung des Verwalters regelt die Zwangsverwalterverordnung, zuletzt geändert durch die Verordnung vom 22. März 2024. Nach § 18 ZwVwV erhält er bei vermieteten Objekten „in der Regel 10 Prozent“ der eingezogenen Bruttomieten, für geschuldete, aber nicht eingezogene Mieten 20 Prozent dessen, was er sonst bekommen hätte. Bei einem Missverhältnis kann der Satz auf 5 Prozent sinken oder auf 20 Prozent steigen.

Stand 17.10.2026 nach ZwVwV in der Fassung vom 22.03.2024 und Anlage 1 zum GKG. Auf Vergütung und Auslagen kommt die Umsatzsteuer (§ 17 Abs. 2 ZwVwV). Die Jahresgebühr beträgt im ersten und letzten Kalenderjahr mindestens 72 Euro. Ohne Inbesitznahme erhält der Verwalter 450 Euro, sofern er schon tätig war.

Wie wird die Vergütung des Zwangsverwalters bestimmt?

Das Vollstreckungsgericht setzt sie auf Antrag fest, nachdem der Verwalter Rechnung gelegt hat (§ 22 ZwVwV). Ein Rechenbeispiel zeigt, wie die Untergrenze wirkt: Ein Mehrfamilienhaus mit 2.000 Euro Bruttomiete im Monat bringt im Jahr 24.000 Euro ein, die Regelvergütung läge bei 2.400 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Eine Eigentumswohnung mit 700 Euro Monatsmiete käme in einem Jahr nur auf 840 Euro, hier greift die Mindestvergütung von 1.200 Euro. Die vollständigen Sätze stehen in der Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz und in den §§ 17 bis 22 ZwVwV.

Was gilt beim Hausgeld einer Eigentumswohnung?

Das laufende Hausgeld zahlt der Verwalter nach § 156 Absatz 1 ZVG „ohne weiteres Verfahren“ an die Gemeinschaft, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen. Rückstände aus der Zeit vor der Beschlagnahme bedient er damit nicht automatisch, denn in der Rangklasse 2 berücksichtigt die Zwangsverwaltung nach § 155 Abs. 2 ZVG nur laufende Beträge. Bei einer späteren Versteigerung sind Hausgeldrückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Vorjahren bevorrechtigt, begrenzt auf 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Wie die Gemeinschaft ihre Zahlen beschließt, erklärt unser Ratgeber zur WEG-Jahresabrechnung.

Wie lange dauert eine Zwangsverwaltung?

Eine feste Dauer gibt es nicht: Die Zwangsverwaltung endet erst mit einem gerichtlichen Aufhebungsbeschluss nach § 161 ZVG und § 12 ZwVwV, und eine amtliche Statistik zur Durchschnittsdauer haben wir bei Bund und Ländern nicht gefunden. Dass Verfahren über mehrere Kalenderjahre laufen können, zeigt das Gesetz selbst: Der Verwalter muss jährlich Rechnung legen (§ 154 ZVG), und das Gericht erhebt für jedes Kalenderjahr eine eigene Gebühr.

Das Gericht hebt das Verfahren auf, wenn einer von vier Fällen eintritt. Erstens ist der Gläubiger befriedigt, dann ist die Aufhebung Pflicht (§ 161 Abs. 2 ZVG). Zweitens nimmt der Gläubiger seinen Antrag zurück. Drittens wird die Immobilie in einer parallelen Versteigerung zugeschlagen. Viertens kann das Gericht aufheben, wenn die Fortsetzung besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den nötigen Betrag nicht vorschießt (§ 161 Abs. 3 ZVG).

Kann der Eigentümer die Zwangsverwaltung vorzeitig durch Zahlung abwenden?

Ja, indem er die Forderung des Gläubigers einschließlich der Vollstreckungskosten begleicht: Dann ist das Verfahren nach § 161 Absatz 2 ZVG aufzuheben, und der Verwalter muss dem Gericht die Befriedigung nach § 12 Abs. 4 ZwVwV unverzüglich anzeigen. Realistischer als die Zahlung aus eigener Tasche ist oft eine Einigung mit der Bank, etwa eine Umschuldung oder ein freihändiger Verkauf, nach der der Gläubiger seinen Antrag zurücknimmt. Weil die Jahresgebühr und die Vergütung des Verwalters mit jedem Monat weiterlaufen, lohnt es sich, früh zu verhandeln.

Was ist eine kalte Zwangsverwaltung?

Der Begriff steht in keinem Gesetz. Gemeint ist eine Vereinbarung, meist zwischen einem Insolvenzverwalter und der Bank, die eine Grundschuld hält: Der Insolvenzverwalter zieht die Mieten ein und leitet sie an die Bank weiter, ohne dass ein Gericht eine Zwangsverwaltung anordnet. Für Mieter ändert sich dabei vor allem der Zahlungsempfänger, eine gerichtliche Beschlagnahme mit Zahlungsverbot gibt es nicht. Lasst euch in diesem Fall schriftlich bestätigen, wer die Miete empfangen darf.

Wie kann man gegen Entscheidungen eines Zwangsverwalters vorgehen?

Ansprechpartner ist das Vollstreckungsgericht, das den Verwalter nach § 153 ZVG beaufsichtigt, ihm Weisungen erteilt und gegen ihn Zwangsgeld festsetzen oder ihn entlassen kann. Für Pflichtverletzungen ist er nach § 154 ZVG allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Mieter klären Streit über Miete, Mängel oder Abrechnung dagegen wie gegenüber jedem Vermieter, notfalls mit Hilfe eines Mietervereins.

Zwangsverwaltung: Vor- & Nachteile im Überblick

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Für Mieter überwiegen die Schutzregeln, für Eigentümer die Kosten. Die Tabelle fasst die Folgen aus Sicht der Bewohner und Eigentümer zusammen, gestützt auf ZVG, ZwVwV und die zitierten BGH-Urteile.

Häufige Fragen zur Zwangsverwaltung

Muss ich als Mieter bei einer Zwangsverwaltung ausziehen?

Nein. Die Zwangsverwaltung beendet keinen Mietvertrag, der Verwalter tritt nach § 152 Abs. 2 ZVG in den bestehenden Vertrag ein und darf nur aus den gesetzlichen Gründen kündigen, die auch einem Vermieter zustehen.

Haftet der Antragsteller für die Kosten der Zwangsverwaltung, wenn die Masse nicht ausreicht?

Er muss die nötigen Beträge vorschießen, sonst kann das Gericht das Verfahren nach § 161 Abs. 3 ZVG aufheben. Für Verbindlichkeiten, die der Verwalter begründet hat, bleibt laut § 12 Abs. 3 ZwVwV ein weitergehender Rückgriff gegen den Gläubiger ausdrücklich unberührt, auch wenn dieser den Antrag zurücknimmt.

Was passiert mit den Konten beim Zwangsverwalter?

Für jedes Verfahren richtet der Verwalter ein eigenes Treuhandkonto ein und hält es von seinem eigenen Vermögen getrennt (§ 13 ZwVwV). Gläubiger und Schuldner können Auskunft über den Sachstand verlangen; mit jeder Rechnungslegung reicht er Kontoauszüge und Belege bei Gericht ein.

Darf der Zwangsverwalter neue Mietverträge abschließen?

Ja, er soll die bisherige Nutzung beibehalten und vermietet dafür auch leer stehende Wohnungen. Die Verträge muss er schriftlich schließen und bestimmte Klauseln für den Fall einer späteren Versteigerung aufnehmen (§ 6 ZwVwV); wesentliche Nutzungsänderungen brauchen die Zustimmung des Gerichts.

Bekomme ich meine Kaution zurück, wenn der Vermieter pleite ist?

Ja, vom Zwangsverwalter. Nach der Rechtsprechung des BGH seit 2003 muss er die Kaution nach Vertragsende abrechnen und auszahlen, auch wenn der Vermieter sie ihm nie übergeben hat. Endet die Zwangsverwaltung durch Zuschlag, richtet sich der Anspruch gegen den Ersteher.

Wer zahlt Grundsteuer und Versicherung während der Zwangsverwaltung?

Der Verwalter aus den Mieteinnahmen. Die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer berichtigt er nach § 156 Abs. 1 ZVG ohne weiteres Verfahren, und nach § 9 Abs. 3 ZwVwV muss er das Objekt gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser und Haftpflichtgefahren versichern, wenn kein Versicherungsschutz binnen 14 Tagen nachgewiesen wird.

Ist die Zwangsverwaltung in Russland mit der deutschen vergleichbar?

Nein. In Russland stellt ein Präsidialdekret ganze Unternehmen unter staatliche Kontrolle, in Deutschland ordnet ein Amtsgericht auf Antrag eines Gläubigers die Verwaltung eines einzelnen Grundstücks an, beaufsichtigt den Verwalter und hebt das Verfahren auf, sobald die Schuld beglichen ist.

Fazit: Für Mieter wechselt meist nur das Konto

Eine Zwangsverwaltung klingt dramatischer, als sie für Mieter ist: Der Vertrag bleibt, die Kaution ist laut BGH gesichert, und der Verwalter muss Mängel beseitigen und ordentlich abrechnen. Für Eigentümer ist sie teurer, denn von jeder Miete gehen in der Regel 10 Prozent an den Verwalter, und jedes weitere Jahr kostet Gerichtsgebühren.

• Mieter: Schreiben des Verwalters abwarten, dann Dauerauftrag umstellen und nicht im Voraus zahlen.
• Eigentümer: früh mit der Bank verhandeln, denn nur die Befriedigung des Gläubigers beendet das Verfahren sicher.
• Wohnungseigentümer: Das laufende Hausgeld kommt vom Verwalter, Rückstände müssen anders eingetrieben werden.

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