Mietpreisbremse 2026: Wo sie gilt und wie ihr zu viel gezahlte Miete zurĂĽckholt
Die Mietpreisbremse gilt weiter — und zwar bis zum 31. Dezember 2029, verlängert vom Bundestag am 26. Juni 2025. Die Mietpreisbremse ist eine Regel aus § 556d BGB, nach der die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sie erfasst laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 752 Gemeinden mit 30,9 Millionen Menschen. Wir zeigen, wo sie greift, wie ihr die zulässige Miete selbst nachrechnet, wie ihr zu viel Gezahltes zurückholt — und was an der angekündigten Verschärfung wirklich schon beschlossen ist. Stand: September 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — die Landesverordnungen treten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.
- 14 von 16 Bundesländern haben Gebiete ausgewiesen; nach BBSR-Auswertung vom Januar 2026 gilt die Mietpreisbremse in 752 Gemeinden, in denen 37 Prozent der Bevölkerung leben.
- Zurückfordern könnt ihr nur nach einer Rüge in Textform. Wer später als 30 Monate nach Mietbeginn rügt, bekommt nur die danach fällige Miete zurück (§ 556g BGB).
- Bußgelder für Verstöße gibt es bis heute nicht: Eine Expertenkommission soll dazu bis zum 31. Dezember 2026 einen Vorschlag vorlegen.
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Was ist die Mietpreisbremse und wie funktioniert sie bei Neuvermietung?
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Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Im Gesetzestext von § 556d BGB steht dazu, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete „höchstens um 10 Prozent übersteigen“ darf — und zwar nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt festgelegt hat.
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz fasst die Regel auf seiner Informationsseite zur Mietpreisbremse so zusammen: Bei der Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete zu Mietbeginn höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eingeführt wurde das Instrument 2015.
Wichtig für die Einordnung: Die Mietpreisbremse greift nur beim Abschluss eines neuen Vertrags. Für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis ist die Kappungsgrenze zuständig, für die Kürzung bei Mängeln gelten eigene Regeln — nachzulesen im Ratgeber zur Mietminderung.
Bezugsgröße ist immer die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Betriebs- und Heizkosten bleiben außen vor, weil sie nichts über den Preis der Wohnfläche aussagen.
Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung — und in welchen Städten?
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Ob die Mietpreisbremse für eure Adresse gilt, entscheidet allein die Landesverordnung eures Bundeslandes. Nach der Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung mit Stand Januar 2026 sind bundesweit 814 Gemeinden von Mietpreisbremse und/oder abgesenkter Kappungsgrenze erfasst; die Mietpreisbremse selbst gilt in 752 Gemeinden.
In diesen Gebieten leben laut BBSR 30,9 Millionen Menschen, also 37 Prozent der Bevölkerung. In Hamburg und Berlin sind es 100 Prozent der Landesbevölkerung, in Bremen 83 Prozent, in Bayern 47 Prozent. 14 der 16 Bundesländer haben Gebiete ausgewiesen — Ausnahmen sind das Saarland und Sachsen-Anhalt. Schleswig-Holstein hat nur eine abgesenkte Kappungsgrenze, aber keine Mietpreisbremse.
Wie stark sich die Kulisse bewegt, zeigt Bayern: Nach der Neufassung der Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 gilt die Mietpreisbremse dort seit dem 1. Januar 2026 in 285 statt bisher 208 Städten und Gemeinden — 100 kamen neu dazu, 23 fielen heraus. Auch diese Verordnung läuft am 31. Dezember 2029 aus.
Praktische Konsequenz: Eine Liste aus dem Vorjahr ist wertlos. Prüft die aktuell geltende Verordnung eures Landes, und zwar für die Gemeinde, nicht für den Landkreis.
Wie berechnet ihr die ortsübliche Vergleichsmiete und die zulässige Miete?
Die Rechnung hat zwei Schritte: ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter ermitteln, dann 10 Prozent aufschlagen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist laut Justizministerium die anhand der tatsächlichen Marktlage ermittelte oder daran orientierte Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen — „vergleichbar“ heißt: ähnliche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
Die Werte liefert in der Regel der Mietspiegel der Gemeinde: Er ordnet eure Wohnung über Baujahr, Größe und Ausstattung in eine Spanne ein, deren Mittelwert der Ausgangspunkt ist.
| Rechenschritt | Beispielwert | Ergebnis |
|---|---|---|
| Wohnfläche | 65 Quadratmeter | Ausgangsgröße |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 11,00 Euro je Quadratmeter | 715,00 Euro |
| Zuschlag nach § 556d BGB | 10 Prozent | 786,50 Euro |
Eigenes Rechenbeispiel mit frei gewählten Werten, um die Systematik zu zeigen. Die 10-Prozent-Grenze stammt aus § 556d BGB; der Quadratmeterpreis ist kein Marktwert, sondern eine Annahme. Maßgeblich ist immer der Mietspiegel eurer Gemeinde.
Liegt die verlangte Nettokaltmiete über diesem Wert, ist sie nicht automatisch unzulässig — erst müsst ihr die Ausnahmen ausschließen.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
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Es gibt drei praktisch relevante Ausnahmen, und zwei davon stehen in § 556f BGB: Die Mietpreisbremse gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, und nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Die dritte Ausnahme ist die Vormiete nach § 556e BGB.
Die Vormieten-Regel wirkt oft am stärksten: Lag die Miete des Vormieters bereits über der zulässigen Grenze, darf der Vermieter diese Höhe weiter verlangen. Mietminderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des alten Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben dabei außer Betracht.
| Ausnahme | Rechtsgrundlage | Kernbedingung |
|---|---|---|
| Neubau | § 556f BGB | Erstmals genutzt und vermietet nach dem 1. Oktober 2014 |
| Umfassende Modernisierung | § 556f BGB | Nur die erste Vermietung danach |
| Höhere Vormiete | § 556e BGB | Vormiete lag bereits über der zulässigen Grenze |
| Modernisierung vor Mietbeginn | § 556e BGB | Durchgeführt in den letzten drei Jahren |
Ausnahmen nach dem Gesetzeswortlaut der §§ 556e und 556f BGB, abgerufen am 13. September 2026. „Umfassend“ ist ein Rechtsbegriff und keine Frage des Aufwands allein — im Streitfall entscheidet das Gericht.
Wurde in den drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die zulässige Miete zusätzlich um den Betrag steigen, der sich bei einer Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ergäbe. Kleinere Renovierungen zählen dafür nicht.
Wie rügt ihr einen Verstoß und holt zu viel gezahlte Miete zurück?
Ohne Rüge gibt es kein Geld zurück. § 556g BGB verlangt, dass ihr den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügt, und zwar in Textform; erst ab diesem Zeitpunkt lässt sich zu viel gezahlte Miete herausverlangen. Rügt ihr später als 30 Monate nach Mietbeginn, könnt ihr nur die Miete zurückfordern, die nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist.
Die zweite Hälfte des Paragrafen arbeitet für euch: Der Vermieter muss euch schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert Auskunft geben, wenn er sich auf eine Ausnahme stützen will — über die Vormiete, über Modernisierungen in den letzten drei Jahren, über die erste Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 und über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Unterbleibt diese Auskunft, kann sich der Vermieter auf die Ausnahmen der §§ 556e und 556f BGB nicht berufen. Holt er sie nach, wirkt sie erst zwei Jahre später. Das ist der Hebel, an dem die meisten Fälle tatsächlich entschieden werden — nicht an der Vergleichsmiete.
Die Rüge braucht keine Begründung bis ins Detail, muss aber erkennen lassen, dass ihr die Miethöhe wegen der Mietpreisbremse beanstandet. Für die Formulierung und die Prüfung der Vergleichsmiete sind Mieterverein oder Verbraucherzentrale die richtige Adresse.
Was ist an der angekündigten Verschärfung der Mietpreisbremse dran?
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Hier lohnt es sich, zwei Vorhaben zu trennen. Beschlossen ist bereits ein Regierungsentwurf: Am 29. April 2026 hat die Bundesregierung den von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig vorgelegten Entwurf „Mietrecht II“ verabschiedet. Die Bußgelder für Verstöße gegen die Mietpreisbremse sind darin nicht enthalten.
Der Entwurf setzt an den Umgehungswegen an, über die die Mietpreisbremse regelmäßig ausgehebelt wird. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Indexmieterhöhungen oberhalb von 3,0 Prozent jährlich nur noch zur Hälfte angerechnet werden. Für vollmöblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete gelten, wenn der Möbelwert nicht berechnet wird. Kurzzeitmietverträge sollen auf sechs Monate begrenzt werden, unter Umständen verlängerbar auf insgesamt acht. Die Wertgrenze für die vereinfachte Modernisierungsumlage steigt von 10.000 auf 20.000 Euro.
Das zweite Vorhaben — die eigentliche Sanktionierung — liegt bei einer Expertenkommission. Sie hat am 16. September 2025 ihre Arbeit aufgenommen und soll bis zum 31. Dezember 2026 Vorschläge für eine Bußgeldregelung bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse und für eine Neufassung des Mietwucher-Tatbestands erarbeiten. Zum Auftakt sagte Bundesministerin Hubig: „Wer die Mietpreisbremse ignoriert, dem müssen spürbare Konsequenzen drohen. Wer Wuchermieten verlangt, darf damit nicht durchkommen.“
Den Stand der Beratungen hat die Bundesregierung am 4. September 2026 im Bundestag mitgeteilt (Drucksache 21/7718): Die Gruppe befasst sich mit der Mietwucher-Vorschrift und mit der Bußgeldbewehrung, berät aber vertraulich. Eine Bußgeldhöhe oder ein Verfahren liegen damit bis heute nicht vor — wer von einer „schärferen Mietpreisbremse“ liest, liest über eine Ankündigung, nicht über geltendes Recht.
Was dagegen bereits gilt: Der Bundestag hat die Mietpreisbremse am 26. Juni 2025 mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und Grünen bis Ende 2029 verlängert (Drucksache 21/322).
Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mietendeckel und Mietwucher — wo ist der Unterschied?
Die vier Begriffe werden ständig verwechselt, obwohl sie an vier verschiedenen Stellen ansetzen. Die Mietpreisbremse begrenzt den Einstiegspreis auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete, die abgesenkte Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung im laufenden Vertrag auf 15 statt 20 Prozent innerhalb von drei Jahren — so steht es in der bayerischen Mieterschutzverordnung, und so funktioniert es in allen Ländern mit entsprechender Verordnung.
Einen bundesweiten Mietendeckel — eine staatlich festgesetzte Obergrenze in Euro je Quadratmeter — gibt es dagegen nicht. Das Bundesrecht kennt nur die relative Grenze zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Mietwucher ist der vierte Fall und das schärfste Schwert — nur greift es selten. Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz handelt ordnungswidrig, wer unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen ein Entgelt fordert, das die übliche Miete um mehr als 20 vom Hundert übersteigt; die Geldbuße beträgt bis zu 50.000 Euro.
Genau an dieser Hürde setzt die Kritik an. Der Bundesrat hat am 2. September 2025 einen Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht (Drucksache 21/1397), der das Tatbestandsmerkmal der „Ausnutzung“ streichen und das Bußgeld auf 100.000 Euro verdoppeln will. Die bisherige Regelung sei durch die Rechtsprechung „weitgehend wirkungslos geworden“, heißt es in der Begründung. Der Bußgeldrahmen ist seit 1993 unverändert.
Mietpreisbremse: Vor- & Nachteile im Überblick
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Klare Obergrenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete | Bis heute kein Bußgeld bei Verstoß — die Durchsetzung liegt beim Mieter |
| Auskunftspflicht des Vermieters vor Vertragsschluss | Drei Ausnahmen, von denen die Vormiete besonders oft greift |
| Gilt in 752 Gemeinden mit 30,9 Millionen Einwohnern | In zwei Bundesländern gar nicht ausgewiesen |
| Planungssicherheit bis Ende 2029 | Rückforderung erst ab der Rüge, nach 30 Monaten stark eingeschränkt |
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse
Ist die Mietpreisbremse für meine konkrete Adresse bereits in Kraft?
Das hängt an der Gemeinde, nicht an der Stadtgröße. Maßgeblich ist die aktuelle Rechtsverordnung eures Bundeslandes, die die erfassten Gemeinden namentlich auflistet — bundesweit 752 nach BBSR-Auswertung vom Januar 2026. Die Listen ändern sich bei jeder Neufassung: In Bayern kamen zum 1. Januar 2026 hundert Gemeinden dazu, 23 fielen heraus.
Wie wirkt sich eine Vormiete auf die zulässige neue Miete aus?
Sie kann die 10-Prozent-Grenze aushebeln. Lag die Miete des Vormieters bereits höher als die zulässige Miete, darf der Vermieter nach § 556e BGB bis zu dieser Höhe vereinbaren. Nicht mitgerechnet werden Mietminderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des alten Mietverhältnisses vereinbart wurden.
Wie lange kann ich zu viel gezahlte Miete rückwirkend einfordern?
Nur ab dem Zugang eurer Rüge. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, lässt sich die Überzahlung ab Mietbeginn herausverlangen; danach beschränkt § 556g BGB den Anspruch auf die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete. Wer wartet, verliert also bares Geld.
Welche Beweise muss ich sichern, um einen Verstoß zu rügen?
Vier Dokumente reichen meist: der unterschriebene Mietvertrag mit Datum und Nettokaltmiete, jede vorvertragliche Auskunft des Vermieters zu Vormiete, Neubau oder Modernisierung, der zum Mietbeginn gültige Mietspiegel und ein Nachweis der Wohnfläche. Die Rüge muss in Textform ergehen — eine E-Mail genügt, ein Telefonat nicht.
Was passiert, wenn der Vermieter die Mietpreisbremse ignoriert?
Zivilrechtlich ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt, und ihr könnt das Zuviel zurückverlangen. Ein Bußgeld droht dem Vermieter dabei nicht: Eine Bußgeldbewehrung existiert bis heute nicht, sie wird erst von der Expertenkommission bis Ende 2026 vorbereitet.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Grundsätzlich ja, praktisch ist sie dort bisher schwer durchzusetzen, weil der Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen werden muss. Genau das will der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ vom 29. April 2026 ändern: Für vollmöblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete gelten, wenn der Möbelwert nicht berechnet wird.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Bis zum 31. Dezember 2029. § 556d BGB schreibt vor, dass eine Landesverordnung spätestens mit Ablauf dieses Tages außer Kraft treten muss. Der Bundestag hat die Verlängerung am 26. Juni 2025 beschlossen; zuvor war die Regelung bis Ende 2025 befristet.
Fazit: erst Verordnung prüfen, dann rechnen, dann rügen
Die Mietpreisbremse ist gesichert, aber sie setzt sich nicht von selbst durch. Solange es kein Bußgeld gibt, hängt alles daran, dass ihr die Grenze selbst nachrechnet und rechtzeitig rügt — 30 Monate klingen lang, vergehen aber in einem Mietverhältnis schnell.
Drei Schritte in dieser Reihenfolge:
- Verordnung prüfen: Steht eure Gemeinde in der aktuellen Landesverordnung? Ohne das greift die Regel gar nicht.
- Vergleichsmiete rechnen: Mietspiegelwert je Quadratmeter mal Wohnfläche, dann 10 Prozent aufschlagen — und die Ausnahmen aus §§ 556e und 556f BGB durchgehen.
- In Textform rügen: Vorher die Auskünfte des Vermieters sichern, danach Mieterverein oder Verbraucherzentrale einschalten.
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