Kurzzeitvermietung: Diese Regeln gelten seit Mai 2026 für Gäste und Vermieter

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung unmittelbar in allen Mitgliedstaaten — sie verbietet aber nichts, sondern verpflichtet Buchungsplattformen nur dazu, Belegungsdaten an die Behörden zu melden. Kurzzeitvermietung ist die tageweise oder wochenweise Vermietung einer Wohnung oder eines Zimmers an Gäste, meist über eine Online-Plattform. Wer eine Ferienwohnung anbietet, braucht deshalb nicht automatisch eine Registrierungsnummer, und wer eine bucht, zahlt deswegen nicht automatisch mehr. Stand: September 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 — sie regelt ausschließlich Datenerhebung und Datenaustausch, keine Obergrenzen und kein Verbot.
• Ob ihr eine Registrierungsnummer braucht, entscheidet euer Bundesland oder eure Kommune: Die Teilnahme ist laut Bundesnetzagentur ein freiwilliges Opt-in.
• Plattformen melden die Belegungsdaten seit dem 1. September 2026 monatlich an die Bundesnetzagentur, rückwirkend ab Juli 2026.
• In Berlin kostet eine ungenehmigte Ferienwohnung 1.500 bis 2.500 Euro Bußgeld pro Monat und Wohnung, in besonders schweren Fällen bis zu 500.000 Euro.

Anzeige / Transparenz: Dieser Artikel enthält Partner-Links. Kauft ihr über einen solchen Link, erhalten wir eine kleine Provision. Für euch bleibt der Preis identisch.

Was ist Kurzzeitvermietung — und was hat sich am 20. Mai 2026 geändert?

Symbolbild — KI-generiert / MonsterDealz

Geändert hat sich die Meldekette, nicht die Erlaubnis: Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten bei der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften unmittelbar in jedem Mitgliedstaat. Im Text auf EUR-Lex steht dazu der Satz „Sie gilt ab dem 20. Mai 2026″, und der Gegenstand ist ebenso nüchtern: Vorschriften für die Erhebung von Daten durch Behörden und Plattformen sowie für den Datenaustausch.

Kurzzeitvermietung meint die möblierte Überlassung von Wohnraum für Tage oder Wochen, meist an Reisende und meist über eine Buchungsplattform. Davon zu trennen ist die befristete Wohnraummiete für Monate, etwa für Monteure oder Studierende — dort gilt Mietrecht, nicht Beherbergungsrecht.

Warum die EU das anfasst, sagt die Bundesnetzagentur in ihrer eigenen Erläuterung klar: „Hintergrund der Verordnung ist die Beobachtung, dass die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Touristen über Online-Buchungsplattformen in einigen europäischen Städten zur Wohnraumknappheit beiträgt.“ Das Mittel dagegen ist hier allein Transparenz — wer wo begrenzen darf, bleibt Sache der Städte und Länder.

Sind Ferienwohnungen in Berlin und Hamburg noch erlaubt?

Ja — aber nur mit Genehmigung und nur in engen Grenzen, und diese Grenzen gab es lange vor der EU-Verordnung. Grundlage sind die Zweckentfremdungsgesetze der Länder, in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, in Hamburg das Wohnraumschutzgesetz.

Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zählt zur Zweckentfremdung „Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung“. Die eigene Hauptwohnung dürft ihr zeitweise als Ferienwohnung vermieten; eine Nebenwohnung nur an höchstens 90 Tagen im Jahr und nur mit Genehmigung. Mit dieser Genehmigung wird eine Registriernummer für jede Wohnung vergeben, die seit dem 1. August 2018 in jedem Inserat öffentlich sichtbar stehen muss.

Hamburg nutzt dieselbe Mechanik unter anderem Namen. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen vergibt eine Wohnraumschutznummer, die an eine konkrete Wohnung gebunden ist und in jedes Inserat gehört; nach ihren FAQs zur Kurzzeitvermietung sind 14.332 solcher Nummern vergeben. Ab dem 1. Januar 2027 ersetzt eine Zeitgrenze die bisherige Flächenregel: Dann ist „eine genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung (unabhängig von der Wohnfläche) nur noch für maximal acht Wochen pro Jahr möglich“.

Darf ich meine Wohnung kurzzeitig untervermieten?

Rechtlich sind das zwei Fragen. Gegenüber der Stadt entscheidet das Zweckentfremdungsrecht, gegenüber eurem Vermieter der Mietvertrag: Ohne dessen Erlaubnis ist die Untervermietung an Feriengäste in aller Regel unzulässig, auch wenn die Kommune sie genehmigen würde. Eigentümer müssen zusätzlich in die Teilungserklärung sehen. Wo es hakt, hilft der Mieterverein oder die Verbraucherzentrale — dieser Artikel ist keine Rechtsberatung.

Was ändert sich für Gastgeber, die schon eine Nummer haben?

Für sie fällt Arbeit weg. Hamburg schreibt, Online-Plattformen seien seit dem 20. Mai 2026 verpflichtet, Daten zu gebuchten Übernachtungen an die Behörden zu übermitteln — Gastgeber müssen sie deshalb nicht mehr selbst melden. Registrierungspflicht und Nummer im Inserat bleiben bestehen.

Was schreibt die EU-Verordnung wirklich vor — und was nicht?

Symbolbild — KI-generiert / MonsterDealz

Sie schreibt vier Dinge vor, und ein Verbot ist keines davon. Erstens müssen Mitgliedstaaten mit Registrierungsverfahren dieses so gestalten, dass Gastgeber nach Einreichung der Angaben automatisch eine eindeutige Registrierungsnummer erhalten. Zweitens dürfen Plattformen ein Inserat dort erst freischalten, wenn die Nummer eingetragen ist, und müssen sie sichtbar machen.

Drittens übermitteln die Plattformen die Tätigkeitsdaten: Zahl der Übernachtungen, Zahl der Gäste je Nacht, Registrierungsnummer, Adresse und URL des Angebots. Große Plattformen liefern monatlich über eine Maschine-zu-Maschine-Schnittstelle, kleine und sehr kleine — unterhalb eines Monatsdurchschnitts von 4.250 Angeboten in der Union — quartalsweise. Viertens müssen sie die Nummern stichprobenartig prüfen und Auffälligkeiten melden.

Was nicht darin steht, ist ebenso wichtig: keine EU-weite Obergrenze für Vermietungstage, keine Lizenzpflicht, kein Plattformverbot. Die Zuspitzung „Schluss mit Airbnb“ trägt an dieser Verordnung nicht.

Was macht die Bundesnetzagentur mit den Daten?

Sie ist seit dem 1. Juli 2026 die zentrale Stelle, durch die diese Daten laufen. Grundlage ist das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (Drucksache 21/3484), das der Bundestag am 23. April 2026 beschlossen hat; gegen den Entwurf stimmte laut Textarchiv des Bundestages nur die AfD-Fraktion.

Die Bundesnetzagentur betreibt dafür den Single Digital Entry Point, kurz SDEP, und stellt dem Statistischen Bundesamt sowie den Statistikämtern der Länder monatlich Tätigkeitsdaten über eine technische Schnittstelle bereit. Plattformen müssen einen Zugang zum SDEP beantragen; Verstöße gegen ihre Pflichten können mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

Zeitschiene nach Angaben von EUR-Lex, Bundesnetzagentur und der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, abgerufen am 13.09.2026. Die Testphase für die zentrale Schnittstelle wurde laut Deutschem Ferienhausverband auf den 30. Juni 2026 verlängert.

Wie kommt ihr als Gastgeber an eine Registrierungsnummer?

Symbolbild — KI-generiert / MonsterDealz

Nicht über die Bundesnetzagentur, sondern über eure Kommune — und in vielen Orten gar nicht, weil es dort kein Verfahren gibt. Die Behörde formuliert das ausdrücklich als Wahlrecht: „Bundesländer und Kommunen können freiwillig entscheiden, ob sie ein Registrierungsverfahren etablieren möchten (opt-in).“ Voraussetzung ist ein entsprechendes Landesgesetz, und Kommunen müssen die Bundesnetzagentur 14 Tage vor Einführung benachrichtigen.

Gibt es in eurer Gemeinde ein Verfahren, beantragt ihr die Nummer vor Ort, in Berlin beim Wohnungsamt des Bezirksamts, in Hamburg über das Service-Portal der Stadt. Wichtig ist die Stückzahl: Nach der Erläuterung der Bundesnetzagentur zur Kurzzeitvermietungs-Verordnung braucht jede Unterkunft eine eigene Nummer, „selbst wenn sich diese im gleichen Haus befinden oder es sich um mehrere separat vermietete Zimmer innerhalb einer Wohnung handelt“.

Was ein Inserat ohne gültige Nummer kostet, hat Berlin im Frühjahr neu festgesetzt: In der Mitteilung Nr. 1/2026 vom 12. März 2026 stehen je Wohnung 1.000 Euro beim ersten Mal und 2.000 Euro im Wiederholungsfall, für die ungenehmigte Vermietung selbst 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat.

Was heißt das für euch als Gäste — Preise, Angebot, Buchung?

Symbolbild — KI-generiert / MonsterDealz

Kurzfristig wenig, mittelfristig hängt es an eurer Wunschstadt. Die Verordnung nimmt kein Angebot vom Markt; sie macht nur sichtbar, wie viel wo vermietet wird. Nach den Zahlen von Eurostat buchten Gäste 2025 in der EU 952 Millionen Übernachtungen über die großen Plattformen, 11,4 Prozent mehr als 2024 — der Markt wuchs, während die Regeln entstanden.

Für die Buchung sind drei Dinge relevant. In Städten mit Registrierungsverfahren steht die Nummer im Inserat, und ein Angebot ohne Nummer ist dort ein Warnsignal. Verliert ein Gastgeber seine Nummer, kann ein Inserat kurzfristig verschwinden — bucht deshalb mit einer tragfähigen Stornobedingung und prüft im Zweifel die Reiserücktrittsversicherung. Eure eigenen Daten sind in der Meldung gebündelt: übermittelt werden Zahl der Gäste je Nacht und das Wohnsitzland, nicht eure Namen.

Ein direkter Preisvergleich zwischen Ferienwohnung, Apartmenthotel und Pauschalangebot lohnt sich in regulierten Städten besonders — wie das geht, steht im Ratgeber zum Ferienwohnung buchen und im Vergleich der Portale für den günstigen Kurzurlaub.

Wie unterschiedlich sind die Regeln in Europa?

Sehr unterschiedlich — und genau das ändert die Verordnung nicht. Wie viele Nächte ihr vermieten dürft, ob eine Lizenz nötig ist und ob ein Stadtteil gesperrt ist, entscheiden weiterhin Staat, Region und Kommune. Wie ungleich das Gewicht verteilt ist, zeigen die Eurostat-Zahlen für 2025: Frankreich kam auf 213 Millionen über Plattformen gebuchte Übernachtungen, Spanien auf 189 Millionen, Deutschland auf 68 Millionen — im Schnitt übernachteten 2,6 Millionen Menschen pro Nacht in solchen Unterkünften.

Über Airbnb, Booking und Expedia gebuchte Gästenächte im Jahr 2025, Datenstand Juni 2026. Quelle: Eurostat. EU-weit waren es 952 Millionen Nächte gegenüber 854 Millionen im Jahr 2024. Praktisch heißt das: Prüft vor einer Buchung im Ausland die Seite der jeweiligen Stadt, nicht ein Forum. Für die Planung einer günstigen Städtereise ist die Frage nach der Registrierungspflicht am Ziel inzwischen so relevant wie der Flugpreis.

Was die EU zusätzlich plant: der Vorschlag vom 9. September 2026

Hier sitzt der eigentliche Anlass der aktuellen Schlagzeilen — und hier ist tatsächlich noch nichts beschlossen. Am 9. September 2026 hat die EU-Kommission den Vorschlag für einen Affordable Housing Act vorgelegt, also für eine Verordnung samt Empfehlung, die Städten in angespannten Wohnungsmärkten das Begrenzen erleichtern soll. Er geht zurück auf den europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum, den die Kommission am 16. Dezember 2025 vorgestellt hat.

Gedacht ist eine gemeinsame Methode, um Gebiete zu bestimmen, in denen die Wohnungsnachfrage das Angebot deutlich übersteigt — die Kommission nennt ausdrücklich Städte und touristische Ziele. Maßnahmen dieser Gebiete müssen nach ihrer Vorgabe „evidence-based, necessary, proportionate and targeted“ sein, also belegt, erforderlich, verhältnismäßig und zielgenau.

Was daraus wird, ist offen: Der Vorschlag muss Parlament und Rat passieren, und beide können ihn ändern. Ein EU-weites Verbot ist darin nicht vorgesehen; die Entscheidung über konkrete Grenzen bleibt bei den nationalen, regionalen und lokalen Behörden. Behandelt jede Zahl, die dazu vorab kursiert, als Entwurfsstand.

Kurzzeitvermietung: Vor- & Nachteile für Vermieter

Häufige Fragen zur Kurzzeitvermietung

Welche Bußgelder drohen bei unerlaubter Kurzzeitvermietung?

Das hängt vom Land ab. Berlin setzt laut Mitteilung Nr. 1/2026 der Senatsverwaltung für die ungenehmigte Ferienwohnung 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat und Wohnung an, für ein Inserat ohne gültige Registriernummer 1.000 Euro beim ersten Mal und 2.000 Euro im Wiederholungsfall; in besonders schweren Fällen sieht das Gesetz bis zu 500.000 Euro vor. Plattformen, die ihre Meldepflichten verletzen, riskieren bis zu 100.000 Euro.

Gilt das Zweckentfremdungsverbot auch für gewerblich genutzte Räume?

Nein, geschützt ist Wohnraum. Das Berliner Gesetz greift, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird — die Umwandlung in Gewerberaum ist genau so ein Fall und damit genehmigungspflichtig. Räume, die nie Wohnraum waren, fallen nicht darunter; Berlin belegt allerdings auch das Bewerben bestimmter Räumlichkeiten ohne Registriernummer mit einem Bußgeld. Im Einzelfall entscheidet das Bezirksamt.

Brauche ich in ganz Deutschland eine Registrierungsnummer?

Nein. Die Bundesnetzagentur beschreibt die Registrierungsverfahren als freiwilliges Opt-in der Bundesländer und Kommunen; Voraussetzung ist ein Landesgesetz. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es solche Verfahren seit Jahren, in vielen Ferienregionen nicht. Fragt vor dem Inserieren bei der Gemeinde nach.

Wird meine Ferienwohnung durch die neuen Regeln teurer?

Dafür gibt es keinen Beleg, und wir schätzen hier nichts. Die Verordnung erzeugt Verwaltungsaufwand, nimmt aber kein Angebot vom Markt; der EU-Bestand wuchs 2025 laut Eurostat um 11,4 Prozent auf 952 Millionen Übernachtungen. Preiswirkungen entstehen eher dort, wo eine Stadt anschließend die Zahl der Wohnungen begrenzt — eine lokale Entscheidung, keine Folge der Meldepflicht.

Muss ich Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung versteuern?

Ja. Vermietungseinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig und gehören in die Steuererklärung; je nach Umfang und Serviceangebot kann aus privater Vermietung ein Gewerbe werden. Neu ist nur, dass die Belegungsdaten jetzt strukturiert bei Behörden und Statistikämtern ankommen. Für die Einordnung ist ein Steuerberater zuständig, nicht dieser Artikel.

Wie erkenne ich als Gast eine legal vermietete Unterkunft?

An der Registrierungsnummer im Inserat, wo eine Pflicht besteht. Die Verordnung verlangt, dass Plattformen die Nummer sichtbar ausweisen und stichprobenartig prüfen. Fehlt sie in einer Stadt mit Registrierungsverfahren, fragt vor der Buchung nach — sonst steht ihr bei einer entzogenen Nummer kurz vor der Anreise ohne Unterkunft da.

Werden meine Daten als Gast an die Behörden übermittelt?

Nicht namentlich. Übermittelt werden Zahl der Übernachtungen, Zahl der Gäste je Nacht, Wohnsitzländer der Gäste, Registrierungsnummer, Adresse und URL des Angebots. Die Bundesnetzagentur leitet daraus monatlich Tätigkeitsdaten an die Statistikämter weiter; die Daten dienen der Überwachung der Registrierungsverfahren, nicht der Gästekontrolle.

Fazit: Meldepflicht statt Verbot

Die Lage ist unspektakulärer als die Schlagzeilen: Seit dem 20. Mai 2026 fließen Belegungsdaten von den Plattformen zu den Behörden, in Deutschland seit dem 1. Juli 2026 über die Bundesnetzagentur. Wer bisher legal vermietet hat, vermietet weiter — wer es ohne Genehmigung tat, wird leichter gefunden.

• Als Gastgeber zuerst die Kommune fragen, denn das Registrierungsverfahren ist ein Opt-in und gilt längst nicht überall.
• Als Gast auf die Nummer im Inserat achten, vor allem in Städten mit Wohnungsdruck.
• Den Kommissionsvorschlag vom 9. September 2026 als Entwurf behandeln, nicht als geltendes Recht.

MonsterDealz.de ist eine deutsche Deal-Community, die täglich geprüfte Schnäppchen kuratiert. In unserem eigenen Beitragsbestand stehen 158 veröffentlichte oder abgelaufene Reise- und Urlaubsbeiträge, 70 davon aus dem Jahr 2026 — aber nur ein einziger, in dessen Titel eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vorkommt. Wer eine Unterkunft sucht, findet die Vergleiche im Ratgeber Reiseveranstalter im Vergleich; wer als Mieter selbst mit steigenden Kosten kämpft, findet den Stand im Beitrag zur Mietpreisbremse 2026. Alle aktuellen Reise-Angebote sammeln wir täglich auf MonsterDealz.de.