Grundsteuerreform 2026: Wie der Betrag zustande kommt

Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet — und weil Bund und Länder unterschiedliche Modelle nutzen, hängt die Höhe stärker als früher davon ab, wo eure Immobilie steht. Für Mieter ist sie über die Betriebskosten spürbar, für Eigentümer direkt. Wir zeigen, wie sich der Betrag zusammensetzt, warum Vergleiche mit dem Nachbarn in die Irre führen und was ihr tun könnt, wenn der Bescheid falsch wirkt. Stand: August 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Reform gilt seit 2025 — die alten Einheitswerte sind abgelöst.
• Mehrere Bundesländer nutzen eigene Modelle, die Ergebnisse unterscheiden sich.
• Der Hebesatz der Gemeinde entscheidet am Ende über den Betrag.
• Die Grundsteuer ist weiterhin auf Mieter umlegbar.

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Warum überhaupt reformiert wurde

Symbolbild — KI-generiert / MonsterDealz

Die alte Grundsteuer beruhte auf sogenannten Einheitswerten — Wertfeststellungen, die im Westen auf Verhältnisse von 1964 und im Osten sogar auf 1935 zurückgingen.

Über die Jahrzehnte hatten sich die realen Werte völlig anders entwickelt als diese Feststellungen. Vergleichbare Grundstücke wurden dadurch sehr unterschiedlich besteuert, ohne dass es dafür einen sachlichen Grund gab. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Ungleichbehandlung 2018 beanstandet und eine Neuregelung verlangt.

Der Gesetzgeber hat daraufhin ein Bundesmodell geschaffen — und den Ländern zugleich erlaubt, eigene Wege zu gehen. Von dieser Öffnungsklausel haben mehrere Länder Gebrauch gemacht.

Das Ergebnis ist ein Flickenteppich: Je nach Bundesland wird nach Fläche, nach Wert oder nach einer Mischform gerechnet. Für euch heißt das vor allem eines — Vergleiche über Ländergrenzen hinweg sagen nichts.

Wichtig ist außerdem die politische Vorgabe, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral sein sollte. Das bedeutet nicht, dass jeder gleich viel zahlt wie vorher: Innerhalb einer Gemeinde verschiebt sich die Last. Manche zahlen deutlich mehr, andere weniger — in der Summe soll dasselbe herauskommen.

Wie sich der Betrag zusammensetzt

Drei Faktoren greifen ineinander, und nur der letzte liegt bei eurer Gemeinde.

Der Hebesatz ist der entscheidende Stellhebel. Zwei identische Häuser in Nachbargemeinden können deshalb unterschiedlich hoch besteuert werden — obwohl die ersten beiden Schritte gleich ausfallen.

Der Grundsteuerwert ergibt sich aus eurer Feststellungserklärung. Welche Angaben dabei zählen, hängt vom Modell des Landes ab — Fläche, Lage, Baujahr, Gebäudeart und je nach Modell auch Bodenrichtwert und Mietniveau.

Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und unterscheidet nach Nutzungsart. Wohnen wird typischerweise günstiger behandelt als Gewerbe.

Der Hebesatz wird von der Gemeinde beschlossen und kann jedes Jahr geändert werden. Viele Kommunen haben ihn im Zuge der Reform angepasst, um die angestrebte Aufkommensneutralität zu erreichen — nicht immer erfolgreich.

Warum euer Nachbar weniger zahlt

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Die häufigste Frage nach dem ersten Bescheid — und meistens gibt es eine sachliche Erklärung.

• Grundstücksgröße. In flächenbasierten Modellen schlägt jeder Quadratmeter durch, auch unbebauter.
• Wohnfläche. In wertbasierten Modellen zählt sie stärker als die Grundstücksfläche.
• Baujahr. Manche Modelle berücksichtigen es, andere gar nicht.
• Bodenrichtwert. Er kann sich schon zwischen zwei Straßenseiten unterscheiden.
• Nutzungsart. Wohnen, Gewerbe, gemischt — das wirkt auf die Messzahl.

Der wichtigste Punkt für die Einordnung: Innerhalb eines Modells ist das Ergebnis systematisch, auch wenn es sich ungerecht anfühlt. Ein großes Grundstück mit kleinem Haus wird in einem Flächenmodell hoch besteuert, in einem Wertmodell eher nicht — und umgekehrt.

Deshalb führen Vergleiche mit Bekannten in anderen Bundesländern regelmäßig zu falschen Schlüssen. Verglichen werden kann sinnvoll nur innerhalb derselben Gemeinde und bei ähnlicher Konstellation.

Und noch ein Punkt: Der Bescheid der Gemeinde kann sich jährlich ändern, ohne dass sich an eurer Immobilie etwas ändert — nämlich dann, wenn der Hebesatz angepasst wird.

Ein weiterer Grund für Unterschiede sind unbebaute oder überwiegend unbebaute Grundstücke. Wer ein großes Gartengrundstück neben dem Haus besitzt, wird in Flächenmodellen dafür besteuert, obwohl darauf nichts steht. In Wertmodellen fällt das anders aus. Das ist einer der Punkte, an dem sich Nachbarn mit ähnlichen Häusern, aber unterschiedlichen Grundstückszuschnitten, plötzlich in ganz verschiedenen Größenordnungen wiederfinden.

Wer den eigenen Bescheid verstehen will, findet die eingeflossenen Daten übrigens im Wertbescheid aufgeschlüsselt. Dort steht, mit welcher Fläche, welchem Baujahr und welcher Gebäudeart gerechnet wurde — und genau diese Angaben sind es, die ihr gegenprüfen könnt.

Was Mieter wissen sollten

Die Grundsteuer ist eine der wenigen Steuern, die auf Mieter umgelegt werden dürfen — und sie steht in der Betriebskostenabrechnung.

1. Umlagefähig, wenn vereinbart. Der Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vorsehen.
2. Verteilung nach Fläche. Üblich ist der Wohnflächenanteil, sofern nichts anderes vereinbart ist.
3. Position prüfen. Sie muss als eigener Punkt ausgewiesen sein.
4. Belegeinsicht verlangen. Ihr dürft den zugrunde liegenden Bescheid einsehen.
5. Fristen beachten. Einwendungen gegen die Abrechnung sind nur befristet möglich.

Punkt vier ist der wirksamste. Wenn die umgelegte Summe deutlich gestiegen ist, lasst euch den Grundsteuerbescheid zeigen. Eine Erhöhung, die sich damit nicht deckt, gehört beanstandet.

Zu beachten ist dabei die zeitliche Verzögerung: Die Betriebskostenabrechnung für ein Jahr kommt erst im Folgejahr, und Nachforderungen wirken deshalb verspätet. Rechnet damit, dass sich eine Hebesatzänderung erst mit Abstand in eurer Abrechnung zeigt.

Wie ihr Betriebskostenabrechnungen insgesamt prüft, steht in unserem Ratgeber Nebenkostenprivileg abgeschafft.

Wenn der Bescheid falsch wirkt

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Hier ist die wichtigste Unterscheidung: Es gibt nicht einen Bescheid, sondern mehrere — und ihr müsst den richtigen angreifen.

Der Grundsteuerwertbescheid kommt vom Finanzamt und legt die Bewertungsgrundlage fest. Fehler bei Fläche, Baujahr oder Gebäudeart gehören hierhin. Das ist der Bescheid, gegen den sich ein Einspruch in der Sache fast immer richtet.

Der Grundsteuermessbescheid wendet die gesetzliche Messzahl an. Er folgt aus dem ersten und enthält selten eigene Fehler.

Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde multipliziert mit dem Hebesatz. Gegen die Höhe des Hebesatzes selbst könnt ihr nicht vorgehen — er ist eine kommunale Entscheidung.

Praktisch heißt das: Prüft zuerst die Daten im Wertbescheid gegen eure Unterlagen. Stimmt dort die Fläche nicht oder ist ein Gebäudeteil falsch erfasst, legt fristgerecht Einspruch ein. Ein Einspruch gegen den Gemeindebescheid, weil euch der Betrag zu hoch erscheint, läuft dagegen ins Leere.

Ein wichtiger Nebeneffekt dieser Reihenfolge: Ein erfolgreicher Einspruch gegen den Wertbescheid wirkt automatisch auf die beiden nachfolgenden Bescheide durch. Ihr müsst also nicht dreimal Einspruch einlegen — es genügt, an der richtigen Stelle anzusetzen.

Die Einspruchsfristen sind kurz und laufen ab Bekanntgabe. Wer sie versäumt, kommt später nur noch über eine Änderung wegen offenbarer Unrichtigkeit weiter — und die ist eng begrenzt. Notiert das Datum, sobald der Bescheid kommt.

Vor- und Nachteile der Reform

Der dritte Nachteil erklärt den meisten Ärger: Aufkommensneutral heißt nur, dass die Gemeinde insgesamt gleich viel einnimmt. Für den Einzelnen kann sich der Betrag deutlich verändern.

Häufige Fragen

Seit wann gelten die neuen Regeln?

Seit 2025. Die alten Einheitswerte sind damit abgelöst.

Warum rechnet mein Bundesland anders?

Weil die Länder eine Öffnungsklausel nutzen durften. Mehrere haben eigene Modelle eingeführt.

Wer bestimmt am Ende die Höhe?

Die Gemeinde über den Hebesatz. Die ersten beiden Rechenschritte kommen vom Finanzamt und aus dem Gesetz.

Zahlen alle jetzt mehr?

Nein. Die Reform sollte aufkommensneutral sein — innerhalb der Gemeinde verschiebt sich die Last aber deutlich.

Wird die Grundsteuer auf Mieter umgelegt?

Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Sie steht als eigene Position in der Abrechnung.

Gegen welchen Bescheid lege ich Einspruch ein?

In der Sache gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Gegen den Hebesatz könnt ihr nicht vorgehen.

Was, wenn die Fläche falsch erfasst ist?

Das ist ein klassischer Einspruchsgrund — fristgerecht beim Finanzamt geltend machen.

Kann sich der Betrag wieder ändern?

Ja. Der Hebesatz kann jährlich angepasst werden, auch ohne Änderung an eurer Immobilie.

Fazit: den richtigen Bescheid prüfen

Die neue Grundsteuer ist komplizierter geworden, aber sie ist nachvollziehbar — wenn man weiß, welcher Schritt woher kommt. Und Einspruch lohnt nur dort, wo tatsächlich Daten festgestellt werden.

Drei Schritte für heute:

• Den Grundsteuerwertbescheid heraussuchen und die Flächenangaben gegenprüfen.
• Das Bekanntgabedatum notieren — die Einspruchsfrist ist kurz.
• Als Mieter die Betriebskostenposition prüfen und Belegeinsicht verlangen.

Wie ihr die übrigen Wohnkosten senkt, steht in unserem Ratgeber Heizkosten-Hilfe. Aktuelle Angebote sammeln wir laufend auf MonsterDealz.de.